Short Stay in de Wittenberg?

De Lutherse diaconie wil van haar verpleeghuis de Wittenberg een verzamelgebouw met 115 viersterren 'short stay'-appartementen maken [1]. Een heilloos plan, dat de vraag oproept hoe het zich verhoudt tot de gemeentelijke regels, de geschiedenis van het pand en de bedoelingen van zijn stichters. Helaas is het geval de Wittenberg geen incident. Als er geen principiële wijziging komt in het gemeentebeleid zullen er de komende jaren nog veel meer toeristenverblijven bij komen en wordt het door iedereen nagestreefde evenwicht tussen wonen, werken en al of niet toeristisch vermaak steeds meer een fictie.
De Wittenberg gezien vanaf de overkant van de Nieuwe Keizersgracht. (Foto: Wim Ruigrok)

Het Rijksmonument de Wittenberg heeft een lange historie [2]. In 1772 kwam het tot stand als Luthers Diaconie- en Besteedelingenhuis, bestemd voor de huisvesting en verzorging van 40 wezen en 400 bejaarde mannen en vrouwen die niet in hun eigen onderhoud konden voorzien. Vanouds waren deze mensen als ‘bestedelingen’ ondergebracht bij burgers in de stad, maar dat was een onhoudbare situatie geworden. Het was te duur, de diakenen konden onvoldoende toezicht uitoefenen en het godsdienstonderricht aan de wezen was onder de maat. Alleen een groot, nieuw gebouw zou een oplossing kunnen bieden. De mogelijkheid daartoe kwam in zicht nadat een welgesteld gemeentelid een forse schenking had gedaan en het stadsbestuur een flink bouwperceel aan het uiteinde van de Nieuwe Keizersgracht om niet beschikbaar had gesteld. Om het budget rond te krijgen moest daarnaast nog een beroep worden gedaan op de vrijgevigheid van leden van de Lutherse gemeente.

Het Luthers Diaconiehuis op een gravure van omstreeks 1780 uit de atlas van Fouquet.

Het gebouw is ontworpen door de architect/aannemer Coenraad Hoeneker [3]. Zijn schepping spreekt misschien niet direct tot de verbeelding, maar is bij nader inzien toch zeer de moeite waard. De architecten Van Arkel en Weissman wisten deze neoclassicistische kolos in hun Noord-Hollandsche Oudheden (1902) in één zin treffend te typeren: ‘Het Lutherse diaconiehuis is een zeer eenvoudig gebouw van gebakken steen, dat door bijzonder goede verhoudingen uitmunt’ [4]. De indeling van de plattegrond met zijn twee rechthoekige binnenhoven doet even klassiek aan als de symmetrische grachtengevel met zijn twee door lantaarns geflankeerde ingangen. Eén daarvan was bestemd voor de regenten en regentessen, de andere voor de 450 bewoners, die tevens gebruik konden maken van enkele achteringangen. Aan de binnenkant van het gebouw is vooral de goed geconserveerde vleugel met de regentenkamers en de eet/kerk-zaal met hun gebeeldhouwde poortjes van belang. De daar aanwezige stucplafonds en schoorsteenmantels zijn ontworpen door Jacob Otten Husly [5], stucdecorateur en bekend als ontwerper van Felix Meritis en de stadhuizen van Groningen en Weesp [6].

De burgemeesterspoort in de Kerkzaal. (Foto: Walther Schoonenberg)

Het huis bevatte twee grote slaapzalen met elk 104 bedden, enkele kleinere slaapzalen en een paar ziekenzalen. Ondanks de massaliteit van de verblijfsruimten, genoten de bewoners toch een zekere mate van privacy, omdat de bedden rondom voorzien waren van groene trijpen gordijnen en iedereen een kastje met een eigen sleutel had. De wezen waren in een aparte afdeling ondergebracht. Van één van de ommuurde tuinen was een gedeelte ingericht ‘tot eene plaats van uitspanninge en verlustiginge voor de Kinderen en Oude Lieden’. Alle bewoners kregen eens per week schone kleren en eens in de zes weken schoon beddengoed. Het ontbijt en de avondmaaltijd werden genuttigd in de grote eetzaal annex kerkzaal; de verplaatsbare preekstoel stond door de week in een nevenvertrek. Voor de wezen werden aparte kerkdiensten gehouden. Vanaf een bepaalde leeftijd kregen de meisjes binnenshuis een beroepsopleiding als naaister en werden de jongens buitenshuis ‘besteld’ bij een ambachtsman om daar een vak te leren. Pas als ze in staat waren om hun eigen kost te verdienen, mochten zij het diaconiehuis verlaten, meestal waren de wezen dan 20 á 22 jaar oud. Bij vertrek kregen ze ieder drie gulden mee, plus een ‘behoorlyke uitzet’, waaronder het nodige linnengoed en twee stel kleren.
Er was een enorme organisatie – met zes regenten, vier regentessen, een binnenvader, twee binnenmoeders, een apotheker, een schoolmeester, een linnen-naaivrouw, een wollen-naaivrouw, een ziekenvader, een ziekenmoeder, een kleermaker, een schoenmaker, twee portiers en een aantal knechten en meiden – voor nodig om dit alles voor elkaar te krijgen. Het geheel dwingt respect af als uiting van sociale zorg op hoog niveau, die mogelijk werd gemaakt dankzij de vele ‘milde giften van de weldaadige Luthersen’. Gelukkig hebben deze mensen nooit geweten dat hun hutje bij mutje bij elkaar gespaarde bouwfonds ooit de financiële basis zou vormen voor een viersterren 'short stay'-paradijs.

Transformatieplan versus gemeentebeleid

Nadat de laatste wezen in 1884 waren vertrokken bleef het pand tot 1967 dienst doen als bejaardenhuis [7]. Daarna kwam het hoofdgebouw in gebruik als verpleeghuis voor chronisch zieke bejaarden en werd de aanbouw van 1856 een verpleeghuis voor geestelijk gestoorde bejaarden [8]. Vanaf 1974 heet het gebouw ‘Wittenberg’ en wordt het verhuurd aan een verpleegorganisatie [9]. De laatste tijd deed zorgaanbieder Amsta dat, maar die instantie heeft de huur opgezegd.
Gezien de woningnood in de binnenstad lag een nieuwe bestemming als huisvesting voor bejaarden het meest voor de hand. Volgens de Lutherse diaconie is dat ook geprobeerd, zij het tevergeefs. De bouw van seniorenwoningen in het duurdere segment was wel mogelijk geweest, maar dan had men het gebouw moeten verkopen en daar is niet voor gekozen. Het pand zal worden verhuurd aan de Britse exploitant Saco, die er 115 'short stay'-appartementen (met meer dan 230 kamers) en 25 parkeerplaatsen wil realiseren [10]. Daar zitten de buurt en de stad dan 35 jaar aan vast, want die huurtermijn wordt contractueel vastgelegd. De diaconie wil de niet te versmaden huuropbrengst voor een groot deel aan bejaardenzorg besteden en vertrouwt erop dat de buurt geen overlast zal ondervinden, gezien de permanent bemande receptiebalie en het nagestreefde vier sterren-niveau. De buurtbewoners denken daar echter anders over; zij verwachten de gebruikelijke negatieve 'short stay'-effecten. Gelukkig blijft de vleugel met de feest/kerk-zaal en regentenkamers buiten het huurcontract en is het de bedoeling deze ruimten meer open te stellen voor het publiek. Het gebouw zal worden gerestaureerd met financiële steun van BMA [11].
Dit plan roept de vraag op of het niet in strijd is met de gemeentelijke regels. Valt het bijvoorbeeld niet onder de hotelstop die door het stadsdeel is afgekondigd? Nee, want het wordt geen echt hotel. En valt het ook niet onder het recente raadsbesluit dat er geen nieuwe 'short stay'-woningen meer bij mogen komen? Nee, want er is een uitzondering gemaakt voor 'short stay' in nieuwe woningen [12]. Is er dan geen 'short stay'-vergunning nodig? Nee, voor nieuwe woningen blijkbaar niet, hoewel de gemeenteraad zich op 13 februari jl. anders uitsprak [13]. De raad heeft toen ook een uitzondering gemaakt op de 'short stay'-stop voor te transformeren gebouwen [14]. Vond men 'short stay' in verzorgingshuizen dan gewenst? Nee, de indiener van het betreffende amendement ziet dit als een betreurenswaardig en onvoorzien neveneffect van zijn initiatief [15]. Mogen er dan zomaar woningen worden onttrokken aan het woningbestand? Nee, maar omdat het verzorgingshuis geen zelfstandige woningen bevatte, is er volgens de juristen ook geen sprake van onttrekking aan het woningbestand [16]. En tenslotte de hamvraag: is het plan niet strijdig met het bestemmingsplan? Nee, want dat voorziet in 'short stay'-locaties in tientallen panden, waaronder de Wittenberg.

Conclusie: in deze bestuurlijke doolhof is niets wat het lijkt. Een ander verwarrend aspect is dat de bestuurscommissie van het stadsdeel zich op 21 oktober bijna unaniem tegen de plannen heeft uitgesproken, maar vooralsnog geen kans ziet om hier iets tegen te doen. Wél zal het Dagelijks Bestuur (DB) onderzoeken of de vergunning nog geweigerd kan worden, hoewel de plannen volgens de Diaconie zijn voorbereid in nauw overleg met B&W en het DB. Laten we dus bezien aan welke regels de plannen moeten voldoen en of er nog meer ‘Wittenbergen’ in het verschiet liggen.

'Short stay'-beleid

Op 13 februari 2014 heeft de gemeenteraad een 'short stay'-stop afgekondigd omdat men voortaan prioriteit wil geven aan het behoud van de woningvoorraad en aan de leefbaarheid [17]. Er waren ook niet nog meer 'short stay'-woningen nodig, want de doelstelling was al ruimschoots gehaald. Volgens B&W telt de stad momenteel 800 'short stay'-woningen en 500 'short stay'-hotelappartementen [18]. Deze aantallen hebben echter niets met de werkelijkheid te maken; in het Centrum mochten er bijvoorbeeld maar 430 'short stay'-appartementen komen, in werkelijkheid zijn het er echter een paar duizend [19]. Het verschil zit in de talloze illegale appartementen, een probleem dat door het stadsbestuur jarenlang schromelijk is verwaarloosd [20]. Bij navraag is gebleken dat men geen flauw idee heeft van de werkelijke aantallen [21].
'Short stay' is ‘tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van tenminste zeven nachten en maximaal zes maanden’ [22]. Het is uitsluitend bestemd voor zakenlui en congresgangers en niet voor toeristen, want die blijven doorgaans maar een paar dagen [23]. Om die reden is dat minimum van zeven dagen ook ingevoerd; elke 'short stay'-exploitant die een woning voor minder dan zeven dagen verhuurt is in overtreding als illegale hotelhouder.
B&W zijn van mening dat 'short stay' teveel synoniem is geworden met de negatieve uitstraling van woningverhuur aan toeristen [24] en erkent dat de situatie uit de hand is gelopen. Het is dan ook onbegrijpelijk dat de gemeenteraad in strijd met het voorstel van B&W 'short stay' in te transformeren gebouwen mogelijk heeft gemaakt [25], want eigenaren van leegkomende verzorgingstehuizen en universiteitsgebouwen zullen in de rij staan om hun panden aan 'short stay'-exploitanten te verhuren of te verkopen. Naar verwachting zal de Wittenberg de appartementen straks ook gewoon voor bijvoorbeeld drie dagen aan toeristen verhuren, want die termijn van zeven dagen is niet te handhaven, zeker niet gedurende 35 jaar. Het enige verschil met een echt hotel zal zijn dat de Wittenberg geen hotelvergunning heeft; die zal er na verloop van tijd dus ook wel komen [26].
Een rampzalig nevenaspect van de beschreven wildgroei is dat er ten behoeve van 'short stay'-verhuur zo veel woningen aan het ‘gewone’ woningbestand worden onttrokken. Bij de Wittenberg zou dit echter niet het geval zijn, omdat zich daar tot op heden geen zelfstandige woningen bevonden. Toevallig kwam de Rechtbank vorig jaar in een hele andere zaak tot een conclusie, die hopelijk een ander licht op de zaak kan werpen [27]: ‘wonen is [...] het hebben van duurzaam verblijf’. Hieruit volgt dat de bejaarde ouderen wel degelijk in de Wittenberg hebben ‘gewoond’. Hoe is het dan vol te houden dat er geen sprake is van onttrekking aan het woningbestand?

Hotelbeleid

De 'kansenkaart' voor hotelvestigingen [40]. De getrokken lijn geeft de buitengrens van het stadsdeel Centrum aan en de stippeltjeslijn de Ringweg. Het kaartje illustreert de realiteit van het spreidingsbeleid.

In het kader van Amsterdam Topstad besloot de gemeenteraad in 2008 dat er van 2006 tot 2015 in Amsterdam 9.000 hotelkamers bij moesten komen om aan de marktvraag te voldoen [28]. Dit is inmiddels zo goed gelukt dat de hotelwereld uit angst voor onderbezetting en vrees voor prijsbederf op de rem is gaan staan [29]. Toch is er een nieuw regionaal hotelprogramma opgestart, hoewel er inmiddels sprake is van ‘een gezonde, internationaal concurrerende hotelmarkt [30], een gezonde bezettingsgraad en gezonde kamerprijzen’ [31]. Dus driemaal gezond! Getuigt het dan wel van gezond verstand om met hotelbouw door te blijven gaan? De tot 2020 berekende ‘marktruimte’ wordt al in 2017 met 2.000 kamers overschreden [32]. Amsterdam Marketing kan de champagnefles weer ontkurken!
De ‘Metropool Regio Amsterdam’ heeft de relatie tussen hotelplannen en bestemmingsplannen onderzocht. De schrikbarende uitkomst hiervan is dat er in Amsterdam nog ‘planologische ruimte’ is voor meer dan 34.000 hotelkamers [33], terwijl aanvragen die aan het bestemmingsplan voldoen meestal niet geweigerd kunnen worden [34]. Als deze ‘planologische ruimte’ volledig wordt benut, zou het huidige aantal van 27.000 hotelkamers [35] zelfs verdubbelen [36]. Het paard is op hol geslagen, dit is een tikkende tijdbom.
Het gemeentebestuur gaat prat op zijn succesvolle ‘spreidingsbeleid’, alsof een Chinees, die een hotel boekt in Geuzenveld, alleen in Geuzenveld blijft rondneuzen en niet naar het centrum zou komen. Cijfermatig is het spreidingsbeleid inderdaad een beetje gelukt: het aandeel van het centrum in het Amsterdamse bestand aan hotelkamers daalde van 2006 tot 2013 van 54% naar 46% [37]. In de praktijk betekent dit echter slechts dat het aantal hotelkamers buiten de Singelgracht nog veel harder groeit dan daarbinnen. Van 2006 tot 2015 waren er in het centrum 1.000 nieuwe hotelkamers gepland, maar wanneer alle plannen zijn gerealiseerd waaraan het stadsdeelbestuur in 2013 bij de instelling van de hotelstop zijn medewerking heeft toegezegd [38], zullen dat er wel 2.500 zijn. De rest van de ‘planologische ruimte’ moet zich in andere stadsdelen bevinden [39].

Falend beleid

Het is wel duidelijk dat het 'short stay'-beleid is mislukt en dat ook het hotelbeleid totaal uit de hand loopt. Beide ontwikkelingen zijn te wijten aan het eenzijdige en krachtige streven om van Amsterdam een ‘Topstad’ te maken, waarbij de vlag wordt uitgestoken bij elke stijging op wat voor wereldranglijst dan ook, zonder om te zien naar de gevolgen hiervan voor de stad. Zolang die mentaliteit niet verandert, zijn beperkende hotelnota’s zinloos en blijft handhaven dweilen met de kraan open. Hoewel de hotelmarkt kerngezond is zal het aantal hotelkamers naar verwachting nog jarenlang onbekommerd doorgroeien en hoewel er duizenden 'short stay'-appartementen méér zijn dan het gemeentebestuur zelf nodig acht, geldt voor die sector hetzelfde. En dat terwijl het bar slecht is gesteld met de woningmarkt en het verblijfsklimaat in de binnenstad zwaar onder druk staat.

Plankaart Oostelijke Binnenstad, met daarop zwart aangegeven de bestemming Gemengd 1 met o.a. 'short stay'.

Om niet al te somber te eindigen, volgen hier tot besluit drie aanbevelingen aan de besturen van stad en stadsdeel, om te redden wat er nog te reden valt.

  1. Pas de bestemmingsplannen en verordeningen waar nodig aan om als gemeente weer grip te krijgen op de situatie [41].
  2. Schrap de uitzonderingsbepalingen op het 'short stay'-verbod om te voorkomen dat bijvoorbeeld verpleeghuizen en universiteitsgebouwen in 'short stay'-woningen worden getransformeerd en dat er wordt gebouwd voor toeristen in plaats van voor inwoners [42].
  3. Staak de campagne voor nog meer logiesruimte in Amsterdam, bezuinig flink op begrotingsposten als € 4,2 miljoen per jaar voor Amsterdam Marketing [43] of € 2,25 miljoen per jaar voor evenementensubsidies [44] en besteed het vrijkomende geld aan verbetering van het woon- en leefklimaat, o.a. door adequate handhaving.

Hendrik Battjes

Zie ook: [Amsterdams hotelbeleid: crescendo!] (Binnenstad 263)

[Raadsadres] (PDF-bestand)


Historische literatuur:
- G. van Arkel en A. Weissman, Noord-Hollandsche Oudheden, zevende stuk, Amsterdam 1902.
- Koos Bosma e.a. (red.), Bouwen in Nederland, Zwolle 2007.
- Jan Wagenaar, Amsterdam in zyne opkomst, aanwas, geschiedenissen [enz.], deel IV (door anderen dan Jan Wagenaar geschreven vervolg op deel I-III), Harlingen 1802.
- H.F. Wijnman, Historische gids van Amsterdam, (bewerking van de gelijknamige gids van d'Ailly), Amsterdam 1971.
Overige literatuur:
Gemeente Amsterdam, gemeenteraad 13-2-2014 agendapunt 26:
- Voordracht kennisnemen van de evaluatie 'short stay' en vaststellen van de beleidsnotitie 'short stay' 2014
- Raadsbesluit 13-2-2104 (tekst voordracht, aangepast aan aangenomen amendement).
- Beleidsnotitie 'short stay' 2014 (aangepast aan aangenomen amendement)
- Evaluatie 'short stay' 2013.
Gemeente Amsterdam, overige:
- Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam, ingegaan 1-4-2014.
- Bestemmingsplan Maria Montessori, stadsdeel Nieuw-West, gemeenteraad 5-11-2014.
- Voordacht en raadsbesluit Vaststellen van de notitie getiteld: 'Regionale Hotelstrategie 2016-2022', gemeenteraad 27-11-2013
- Toeristische verhuur van woningen ("vakantieverhuur") in Amsterdam, juni 2013.
- Beleid shortstay, Vernieuwd beleid voor kort wonen in Amsterdam, Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, 11-7-2012.
- Voordracht Vaststelling 'short stay' beleid, gemeenteraad 11-2-2009 Agendapunt 6.
- Beleidsnotitie Short Stay, Kort wonen in Amsterdam, 10-12-2008, gemeenteraad 11-2-2009 Agendapunt 6.
- Nota Hotelbeleid 2007-2010, vastgesteld door B&W 20-11-2007.
Stadsdeel Centrum:
- Hotelbeleid Binnenstad 2012-2015, Deel I: Beleidskader, 27-3-2012
- Grenzen aan het hotelbeleid, Aanvullingen op het Hotelbeleid Binnenstad 2012-2015, vastgesteld door DB 19-11-2013.
- Toezicht en handhaving HUP 2014, Voortgangsrapportage Januari augustus 2014, 21-10-2014 (NB HUP betekent Handhaving Uitvoerings Programma).
- Bestemmingsplan Oostelijke Binnenstad, 'plandatum' 2012-07-04.
MRA (Metropool Regio Amsterdam):
- Regionale hotelstrategie 2016-2022, vastgesteld door de gemeenteraad 27-11-2013
Buck Consultants International:
- Uitwerking hotelbeleid MRA voor de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer, concept, Nijmegen juni 2013, i.o.v. gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer.
Regioplan:
- 'Short stay', tussen bezoek en wonen, Amsterdam september 2011, i.o.v. gemeente Amsterdam en Kamer van Koophandel.

Voetnoten:
[1] Het juridische en economische eigendom van het gebouw berust bij een onderafdeling van de Evangelisch Lutherse Diaconie, te weten OMVH ofwel het Oude Mannen en Vrouwen Huis.
[2] Vroege historische gegevens Diaconiehuis ontleend aan Wagenaar 1802 p. 473-478, tenzij anders vermeld.
[3] Wijnman p. 215.
[4] Van Arkel en Weissman p. 72.
[5] Site 'Luther Collectie Amsterdam'.
[6] Bosma e.a. p. 363, 418 en 499.
[7] Wijnman p. 216.
[8] Idem.
[9] Wipikedia, 'Wittenberg (Amsterdam)'.
[10] De zakelijke gegevens in deze alinea zijn op 23-10-2014 aan schrijver dezes meegedeeld door projectleider J. van Duijn.
[11] Het Amsterdamse Bureau Monumenten & Archeologie heeft € 50.000 toegezegd en er loopt een hypotheek aanvraag bij het Nationaal Restauratie Fonds voor € 5.000.000 á 1,5% of 5% lager dan de marktrente (mededeling diaconie tijdens openbare hoorzitting).
[12] Op 13-2-2014 heeft de gemeenteraad in afwijking van de voordracht als volgt besloten (zie het aangepaste raadsbesluit onder II-I): short stay in nieuw te realiseren nieuwbouw en in te transformeren gebouwen is wél toegestaan, mits dit in het bestemmingsplan past en mits binnen de voorwaarden die gelden voor short stay.
[13] In het amendement van 13-2-2014 (zie vorige noot) is duidelijk niet gevraagd om afschaffing van de vergunningplicht voor 'short stay' in de categorieën nieuwbouw en transformatie. In overeenstemming daarmee is in het raadsbesluit onder II-F de oude tekst blijven staan: F. nieuwbouw die gerealiseerd is na 2008 als vergunningsvrije categorie wordt afgeschaft. Een kromme zin, want nieuwbouw kan natuurlijk niet worden afgeschaft; kennelijk is bedoeld dat nieuwbouw als vergunningsvrije categorie wordt afgeschaft voor nieuwbouw van na 2008. Daarmee in overeenstemming is het gegeven dat voor nog te realiseren nieuwbouw onder punt II-I is bepaald dat de voorwaarden voor 'short stay' van kracht blijven (zie citaat in vorige noot). De raad heeft volgens punt IV ook besloten om de stadsregio te vragen art. 26 lid 7 [van de huisvestingsverordening] te schrappen, inhoudende dat short stay in nieuwbouw niet langer is uitgezonderd van de vergunningplicht bij woningonttrekking. Dat er in de Wittenberg geen woningen zouden worden onttrokken is echter aanvechtbaar. Weliswaar staat in de (n.a.v. het amendement aangepaste versie van de) 'Beleidsnotitie short stay 2014' op p. 4-5 dat een vergunning voor woningonttrekking voor de categorieën transformatie en nieuwbouw niet nodig is, maar ervan uitgaande dat het raadsbesluit bindend is en de notitie niet, lijkt dat van geen belang.
[14] Zie noot 12.
[15] Mondelinge mededeling van de indiener, de heer Sebastiaan Capel, aan schrijver dezes.
[16] In de vigerende regionale huisvestingsverordening is echter geen sprake van onttrekking aan het woningbestand en is het afwegingscriterium dat het college het belang van de eigenaren moet afwegen tegen het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad alsmede de bescherming van de leefbaarheid [art.40-1]. Behoud of samenstelling van de woonruimte is een veel breder begrip dat woningonttrekking. Zie ook de definitie van art. 1b van de huisvestingswet: woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet te zamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.
[17] Raadsbesluit 13-2-2014 p. 2 punt II-B: In het kader van de belangenafweging prevaleert voor het college van B&W voortaan het belang van het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid boven het belang van de eigenaar bij de verhuur van zijn woning ten behoeve van short stay.
[18] V oordracht13-2-2014 p. 4, of 'Beleidsnotitie short stay 2014 p. 2 en 5, of brief genoemd in noot 19.
[19] Volgens het rapport 'Short stay tussen bezoek en wonen' van Regioplan van september 2011, p. 19, waren er in april van dat jaar 2.000 à 2.500 'short stay' verblijven. In het centrum te rekenen op 70% daarvan (zie raadsbesluit 13-2-2014, eerste zin, of 'Evaluatie 'short stay' 2013' p. 5), dus ongeveer 1.400 á 1.750 stuks. Volgens het rapport van Regioplan, p. 10, waren er sinds het startjaar 2008 in april 2011 in het centrum 122 vergunningen verleend. Op 30-10-2014 waren dat er 469 (mededeling afd. handhaving hotels 30-10-2014), er zijn nu dus 469/122 = 3,85 keer zoveel vergunningen als in april 2011. Ervan uitgaande dat het totale aantal 'short stay' verblijven, dus incl. illegale 'short stay', even hard is gegroeid, zou het centrum nu dus 3,85 x 1.400 á 3,85 x 1.750 = 5.400 à 6.700 'short stay' verblijven tellen. Hoewel dit wat aan de hoge kant lijkt is hiermee de stelling voldoende onderbouwd dat er in het centrum wel een paar duizend 'short stay' appartementen zijn. Men bedenke dat bedrijven als het door B&W zo bejubelde Airbnb (zie 'Toeristische verhuur van woningen' punt 1) pas later op de markt zijn gekomen. En het blijft maar doorgaan, bijv. naar verluidt recent gebouw Metropool 400 stuks. Maar het gemeentebestuur blijft beleidsmatig nog steeds uitgaan van het oude aantal vergunde verblijven: Het huidige aanbod van 800 woningen wordt niet verder uitgebreid (antwoord van B&W op raadsadres, raadscommissie Bouwen en wonen etc.17-9-2014).
[20] Onlangs is er weliswaar een half miljoen extra uitgetrokken voor handhaving (zie brief over handhaving, commissie bouwen en wonen etc. van 7-9-2014) maar dat betreft alle gevallen van woonfraude, waarvan 'short stay' maar een deel is. In het stadsdeel centrum is en blijft er een groot tekort aan handhavingscapaciteit, zie noot 44.
[21] Navraag bij 1e O&S, 2e binnenstadsambtenaren bestemmingsplannen, 3e handhaving hotels en 4e woordvoerder wethouder Ivens leverde niets op. Wel kwam laatstgenoemde met een schatting van ongeveer 10.000 die aan toeristen worden aangeboden (mail 30-10-2014), maar het daarin begrepen aantal 'short stay' was niet bekend. De eerstvolgend evaluatie zal pas in 2017 plaatsvinden (antwoord van B&W op raadsadres, raadscommissie Bouwen en wonen etc.17-9-2014); als het kalf verdronken is dempt men de put. Volgens het Parool van 11-10-2014 biedt alleen Airbnb al 8.000 vakantieverblijven aan in Amsterdam.
[22] Er zijn minstens vijf verschillende varianten in omloop:
1e. Regionale huisvestingsverordening Amsterdam 2014, art. 1 lid 18: Short stay: het structureel aanbieden van een zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden, dus woonruimte i.p.v. woning, zoals in de volgende twee varianten.
2e. Voordracht 13-2-2014 pag. 3: Short stay is tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van tenminste zeven nachten en maximaal zes maanden.
3e. Website gemeente Amsterdam: Bij shortstay woont u als verhuurder niet zelf in de woning. Bij shortstay mag een woning voor aansluitende periodes van minimaal zeven nachten tot maximaal zes maanden worden verhuurd, aan verschillende toeristen of expats. De verhuurperiode van shortstay mag niet korter zijn dan zeven nachten. De zinsnede 'aan verschillende toeristen of expats' ontbreekt in de andere definities en kan verwarring stichten, omdat het op die zeven nachten kan slaan, bijv. eerst 3 nachten aan de familie A en aansluitend 4 aan de familie B.
4e. Bestemmingsplan Maria Montessori art. 1.42 (NB Stadsdeel Nieuw-West, gemeenteraad 5-11-2014): Het structureel aanbieden van een zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan één huishouden of voor maximaal vier personen indien deze personen deel uitmaken van meerdere huishoudens, voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden.
5e. Bestemmingsplan Oostelijke Binnenstad art. 1.51: Het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan een huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste een (1) week en maximaal zes (6) maanden. Voor het overige wordt de woning als woonruimte gebruikt. De laatste zin ontbreekt in de andere definities en is nogal verwarrend: is bijv. met 'voor het overige' de overige tijd bedoeld óf de rest van de woning? En net als in andere varianten ontbreekt een bepaling dat de 'short stay' verhuurder zelf niet in het huis mag wonen, terwijl vooral dát het verschil uitmaakt met de zogeheten vakantieverhuur, zoals blijkt uit de tekst op gemeentelijke website waarin het verschil tussen beide wordt uitgelegd: Bij shortstay woont u als verhuurder niet zelf in de woning. Bij vakantieverhuur woont u als verhuurder wel zelf in de woning (NB de vette letters zijn op de site ook vette letters).
[23] Voordracht van 13-2-2014 p. 5: Daarnaast constateert het college dat short stay niet werkt zoals het in 2009 opgezet was. Bij de start van het beleid werd gedacht dat short stay alleen internationale zakenmensen zou voorzien van woonruimte om kort te verblijven in de stad [etc.]
[24] Voordracht 13-2-2014 p. 4.
[25] Zie noot 12 en zie voor de discussie over het amendement in de gemeenteraad de notulen van de raadsvergadering van 13-2-2014.
[26] Omzetting van 'short stay' naar hotel is mogelijk, zie pag. 6 onderdeel IID van de voordracht van 13-2-2014. Momenteel zou het stadsdeel daar vermoedelijk niet aan meewerken gezien de nota 'Grenzen aan het hotelbeleid', maar dat is een politieke keuze die elk moment weer kan veranderen, zoals in het verleden vaak genoeg is gebleken.
[27] Rechtbank Noord-Holland, datum uitspraak 31-01-2013, Zaaknummer 582781 EJ VERZ 12-281 (zie www.rechtspraak.nl). De geciteerde zin luidt als volgt: Wonen is naar het oordeel van de kantonrechter het hebben van duurzaam verblijf, hetgeen in hoger beroep door de rechtbank impliciet is overgenomen. Zie ook noot 16.
[28] Stadsdeel Centrum, 'Hotelbeleid binnenstad 2012-2015' p. 14: De krappe hotelmarkt werd als één van de bedreigingen gezien voor de economische groei van de Metropoolregio Amsterdam. In het centraal stedelijke en het stadsdeelbeleid werd daarom ingezet op uitbreiding van het aantal hotelkamers. De ambitie was (en is) om 9000 extra hotelkamers te realiseren in Amsterdam tot aan 2015, waarvan 1000 kamers in de binnenstad. Gemeentebegroting 2014 tabel 9.2.1 punt 6: De doelstellingen zoals opgenomen in de hotelnota worden gerealiseerd, 9.000 extra hotelkamers van 2006-2015. Er moet dus worden gerekend vanaf 2006, maar het stadsdeel rekent kennelijk vanaf 2008.
[29] MRA, 'Regionale Hotelstrategie 2016-2022' pag. 1: De sterke toename van de hotels [..], de zorg die hierover is geuit door bestaande hoteliers en het willen voorkomen van overaanbod van hotels, maken dat [...] besloten is om het hotelaanbod te evalueren en waar nodig te herijken.
[30] Idem p. 5.
[31] Buck, 'Uitwerking hotelbeleid' p. 15 en voordracht 27-11-2014.
[32] Idem p. 15: Bij ongewijzigd beleid zal Amsterdam de extra marktruimte voor de periode 2016-2020 van 2.500 kamers in de loop van 2016 invullen en in 2017 met ca. 2.000 kamers overschrijden. Het nieuwe programma loopt tot 2022. Dit staat ook in de voordracht van 27-11-2014.
[33] MRA, 'Regionale hotelstrategie 2016-2022', p. 3: planologische ruimte Amsterdam 34.200 hotelkamers bij een aanbod van 15.818 plannen waarvan 10.819 zacht en 4.999 hard. Volgens Buck p. 5 kan voor minder dan 10% van de plannen die in bestemmingsplannen zijn opgenomen wellicht nog besloten worden geen medewerking te verlenen, voor 90% ofwel ruim. 30.000 kamers bestaat die mogelijkheid dus niet.
[34] Buck, 'Uitwerking hotelbeleid' p. 12: De overheid kan beperkt sturen, de mogelijkheden zijn vooral beperkt indien bestemmingsplannen ontwikkelingen expliciet mogelijk maken. MRA, 'Regionale hotelstrategie 2016-2022': Overall kan geconcludeerd worden dat: Gezien de grote hoeveelheid planologische ruimte directieve sturing op kwaliteit, kwantiteit en plek via de vigerende bestemmingsplannen beperkt is.
[35] Volgens een van O&S ontvangen mailbrief van 19-3-2014 waren er per l-7-2013 er in Amsterdam 25.372 hotelkamers en 2 jaar eerder 22.169, dus een groei van afgerond 1.600 per jaar. Aannemende dat die groei doorzet zijn er per 1-7-2014 dus ca. 27.000 kamers. Benadering vanuit p. 5 van het rapport Buck geeft een vergelijkbaar resultaat: In 2015 [..] heeft Amsterdam 8.500 tot 10.000 nieuwe kamers gerealiseerd t.o.v. 2006. Volgens bovengenoemde opgave van O&S waren er 19.400 kamers in 2006, in 2015 komt men dus op 27.900 tot 29.400, dus ongeveer 27.000 per begin november 2014. Helaas beschikt O&S nog niet over het aantal per 1-7-2014.
[36] MRA, 'Regionale Hotelstrategie 2016-2022' p. 4: Indien alle planologische ruimte wordt gerealiseerd is er nagenoeg sprake van verdubbeling van het aantal bestaande hotelkamers in Amsterdam en de Haarlemmermeer. De planologische ruimte is voor Amsterdam 34.200 kamers en voor de Haarlemmermeer 4.600 (p. 4), samen dus 38.800, terwijl Amsterdam per ultimo 2012 beschikte over 24.216 hotelkamers en Haarlemmermeer over 6.184 (p. 1), samen dus 30.400. Het moet dus 'meer dan verdubbeld' zijn i.p.v. 'nagenoeg verdubbeld'. Voor Amsterdam zou het gevolg van volledige realisering van de planologische ruimte zelfs een groei zijn met (24.216 + 34.200) / 24.216 = 58.416 / 24.216 = 240%, dus nog veel dramatischer dan verdubbeling.
[37] Mailbrief O&S 19-3-2014.
[38] Volgens O&S (zie vorige noot) waren er in het centrum 10.408 hotelkamers in 2006 en 11.577 in 2013; beide per 1-7, zie jaarboek O&S 2013. Van 1-7-2008 tot 1-7-2013 zijn er in het centrum dus 1.169 hotelkamers bijgekomen. Eind 2013 besloot het stadsdeel medewerking te verlenen aan nog eens 1.679 kamers, zie tabel.

 1011OostWestZuid1012Unieke conceptenTotaal
Aantal hotels45382123
Aantal kamers260876108220651501679
Plannen die volgens nota Grenzen aan Hotelbeleid op medewerking stadsdeel kunnen rekenen

Als dat wordt gerealiseerd totaal dus (1.169 + 1.679 =) 2.848 kamers bij gekomen sinds 2006. In afwijking van het besluit van de gemeenteraad rekent het stadsdeel vanaf 2008; in dat geval komt het uit op 2.536 kamers.
[39] Volgens bestemmingsplan-ambtenaren van het stadsdeel hebben alleen reeds bestaande hotels in de bestemmingsplannen van het stadsdeel een hotelbestemming. Als dat klopt vallen bovengenoemde 1.679 kamers strikt genomen dus buiten de bedoelde planologische ruimte.
[40] De 'kansenkaart' is een bijlage bij MRA, 'Regionale hotelstrategie 2016-2022'.
[41] Aangezien het bestemmingsplan Oostelijke Binnenstad het enige bestemmingsplan in het centrum is met 'short stay' bestemmingen is dat ook het enige centrumplan dat wat 'short stay' betreft herziening behoeft. Andere stadsdelen kennen echter ook 'short stay' bestemmingen, zoals het bestemmingsplan Maria Montessori in Nieuw West. Verder noodzaakt de planologische ruimte voor hotelbestemmingen in heel Amsterdam tot herziening van álle Amsterdamse bestemmingsplannen bijvoorbeeld door o.a. van hotelbestemmingen (excl. gerealiseerde hotelbestemmingen) wijzigingsbevoegdheden te maken voor zover nodig. Wellicht kan e.e.a. worden gerealiseerd middels een parapluregeling, zoals destijds voorgesteld om 'short stay' bestemmingen mogelijk te maken, zie voordracht voor raadsvergadering 11-2-2009.
Ook verdient het aanbeveling de categorie 'vakantieverhuur' af te schaffen of minstens te herdefiniëren, gezien de overlap met 'short stay', waardoor 'short stay' verhuurders zich in bepaalde gevallen als vakantieverhuurders kunnen voordoen (zie ook noot 22). Tenslotte verdient ook de regionale huisvestingsverordening in dit verband aandacht.
[42] Het beleidsuitgangspunt dat voor nieuwbouw geen 'short stay' vergunning nodig is berust op het argument dat de woningvoorraad niet wordt aangetast door 'short stay' in nieuwbouw. Dat argument slaat echter alleen op de bestaande voorraad, het gegeven dat nieuwbouw voor 'short stay' ten koste gaat van de toekomstige woningvoorraad wordt daarmee genegeerd; zie ook noot 16.
[43] Concept begroting 2015 Tabel 9.2.1: Periodieke subsidies, [...] Amsterdam Marketing 4.200.000.
[44] Concept begroting 2015 onderdeel 6.7.3, verklaring ontwikkelingen: Vanuit het coalitieakkoord zijn de middelen voor evenementen (vier maal € 2,25 miljoen incidenteel) opgenomen. Ondanks de verhoging van het handhavingsbudget van de centrale stad kampt het stadsdeel Centrum met een tekort aan handhavingscapaciteit: met een enorme lijst met verdachte panden is het ook moeilijk werken, aangezien de beschikbare controle- en juridische capaciteit beperkt is (Toezicht en handhaving HUP 2014 onderdeel 2.4.2). Van januari t/m augustus 2014 werden er slechts 16 waarschuwingen wegens short stay overtredingen uitgedeeld en 11 boetes wegens woningonttrekking (idem onderdeel 2.3).

(Uit: Binnenstad 267, november/december 2014)

Email this to someone Deel deze pagina!

Reacties

Er zijn momenteel nog geen reacties op dit artikel.

Alleen als u bent ingelogd, kunt u een reactie plaatsen.