Huurwoningen in monumenten worden bedreigd

Restaurerende instellingen en monumenteneigenaren in Amsterdam zijn bezorgd over de toekomstige mogelijkheden voor het niet-verliesgevend exploiteren van huurwoningen in monumenten, na de plotselinge en onaangekondigde koerswijziging van de Huurcommissie Amsterdam eind 2001 en een merkwaardige brief van de Minister van VROM waarin de Huurcommissies worden gesteund.

Het Nieuwe Suykerhofje kon gerestaureerd worden dankzij het Amsterdamse systeem.

Het is onbegrijpelijk dat binnenskamers ingrijpende wijzigingen met desastreuze gevolgen worden voorbereid, zonder overleg met de direct betrokkenen en indirect belanghebbenden als belangenorganisaties en de Rijksdienst voor de Monumentenzorg.

Twee restaurerende instellingen, Stadsherstel Amsterdam NV en de Stichting Diogenes, en de Vrienden van de Amsterdamse Binnenstad hebben de landelijke overheid hierover brieven geschreven. Op 9 april 2003 besprak de Vaste Kamercommissie VROM de brief van de Minister. De monumentenorganisaties spraken de vrees uit dat de landelijke uniformering naar de zogenaamde 'Utrechtse methode' grote gevolgen heeft voor de continuïteit van de restaurerende instellingen en voor het voortbestaan van huurwoningen in monumenten.

Tot eind 2001 werd in Amsterdam de zogenaamde 'Amsterdamse methode' gebruikt voor het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs van woningen in monumenten. Deze methode gaat uit van de feitelijke investeringen die de eigenaar heeft gedaan om het pand te verwerven en te restaureren. Het Amsterdamse systeem is zowel voor de huurder als de verhuurder rechtvaardig omdat het gebaseerd is op de werkelijk gemaakte kosten na aftrek van overheidssubsidies met als uitgangspunt een redelijk rendement op het geïnvesteerde vermogen. Eind 2001 bleek plotseling dat de Huurcommissie Amsterdam onaangekondigd en zonder overgangsregeling was overgegaan op het hanteren van de zogenaamde 'Utrechtse methode'. In deze methode wordt de maximaal redelijke huur bepaald door hetzelfde puntenstelsel waarmee de huur van sociale huurwoningen wordt berekend, plus een monumentenopslag van 30 procent. Dit systeem is onredelijk omdat restaureren momenteel 70 tot 80 procent meer kost dan de bouw van een nieuwbouwwoning in een historische omgeving en omdat het puntensysteem alleen aandacht heeft voor zaken als de lengte van het aanrecht etc., zaken die irrelevant zijn als het om de kosten van monumentenrestauratie gaat.
Dankzij het 'Amsterdamse systeem' konden in de Amsterdamse binnenstad in de afgelopen jaren ondanks diverse negatieve ontwikkelingen (hoge aankoopprijzen, lage subsidies) nog panden in de huursector worden gerestaureerd. Een voorbeeld is een hofje aan de Prinsengracht (het Nieuwe Suikerhofje uit 1755) waar met grote moeite een particulier kon worden gevonden die de monumentale woninkjes kon en wilde restaureren. De woninkjes zijn klein: onder het Utrechtse systeem hadden de huren gehalveerd moeten worden zodat het restauratieplan niet levensvatbaar was. Dankzij het Amsterdamse systeem vond restauratie plaats en zijn waardevolle en gewilde monumentenwoningen toegevoegd aan de huursector.
De restaurerende instellingen bevestigen dat de toepassing van het Utrechtse systeem in Amsterdam zeer schadelijke gevolgen heeft voor de exploitatie van de huurwoningen in monumenten. Uit enkele onderzoeken blijkt dat de huuropbrengsten over de gehele linie met enkele tientallen procenten zullen dalen, waardoor de continuïteit van de restaurerende instellingen in gevaar komt. Dit raakt behalve de restaurerende instellingen ook de duizenden particulieren die monumentenwoningen verhuren en een grote bijdrage leveren aan de instandhouding van de monumenten. De schadelijke gevolgen voor de restaurerende instellingen en particulieren van de keuze voor het Utrechtse systeem worden echter - vooralsnog - beperkt door de Amsterdamse kantonrechters.

Een voorbeeld: een huurster van het Claes Claesz. Hofje vroeg - met een beroep op de Utrechtse methode - verlaging van de huur met meer dan 30%, namelijk van € 306,75 naar € 204,51, en werd gesteund door de huurcommissie. De kantonrechter beschikte op 28 januari 2003 dat "uitgangspunt is en blijft de zogenaamde Amsterdamse methode, echter met dien verstande dat voor de zogenaamde Amsterdamse regeling de Utrechtse in de plaats komt wanneer voor deze laatste regeling de huurprijs hoger zou uitkomen dan wanneer de Amsterdamse regeling zou zijn toegepast. Niet weersproken is dat bij toepassing van de Amsterdamse regeling de ten hoogste redelijke huurprijs per 1 juli 2001 op € 311,84 uit zou komen."

Er is echter geen garantie dat deze bizarre toestand – huurcommissies die uitspraken doen op basis van het Utrechtse systeem terwijl de verhuurders deze met een verwijzing naar hun feitelijke investerings- en exploitatiekosten met succes kunnen aanvechten bij de kantonrechter – in de toekomst blijft voortbestaan. Als de huurcommissies hun zin krijgen, zullen de huurwoningen in monumenten verdwijnen in de koopsector en wordt tevens het voortbestaan van de restaurerende instellingen bedreigd.

Walther Schoonenberg

[Brief aan de staatssecretaris] (St. Diogenes / VVAB)
[Motie Hofstra] (PDF-bestand)

(Uit: Binnenstad 201, september 2003)